Die 6 größten Fehler beim Kauf einer Eigentumswohnung

Die Kosten insgesamt zu niedrig zu kalkulieren oder über einen angemessenen Kaufpreis nicht Bescheid zu wissen, sind Fehler, die leider häufig passieren. Beim Kaufpreis sollte umfassend überprüft werden, ob das angebotene Objekt den Preis wirklich wert ist. Wesentlich für die Höhe des Preises sind Lage, Größe, Ausstattung und Alter der Wohnung bzw. der Wohnanlage.

Vergleichen Sie online ähnliche Angebote, schauen Sie sich Wohnungsinserate an und holen Sie im Zweifelsfall die Meinung einer Expertin oder eines Experten ein. Und nicht vergessen: Natürlich kann verhandelt werden. Für erfolgreiche Verhandlungen mit der Verkäuferin bzw. dem Verkäufer der Wohnung sollten Sie wissen, welche Kosten noch auf Sie zukommen, z. B. aufgrund von notwendigen Renovierungen, und ob der angebotene Kaufpreis vergleichsweise günstig oder teuer ist.

Bei der Bewertung eines Angebotes kann übrigens der von der Wirtschaftskammer Österreich jährlich veröffentlichte Immobilien-Preisspiegel hilfreich sein. 

Folge- und Nebenkosten, wie Grunderwerbssteuer (3,5 %), die Eintragung ins Grundbuch (1,1 %), Kosten für Notar:in und für Anwältin oder Anwalt für Kaufvertragserrichtung & Abwicklung (1 bis 3 %) und die Provision für Makler:innen (bis zu 4 %), sollten schon zu Beginn der Kostenkalkulation miteinberechnet und beim Ansuchen für einen Kredit berücksichtigt werden. Überprüfen Sie, ob allfällig offene Verbindlichkeiten gegeben sind, es also Belastungen gibt, die beim Verkauf bestehen bleiben, und ob ein allfälliges (Förderungs-)Darlehen schon teilweise oder ganz getilgt ist.

Und was auch nicht vergessen werden darf: Da die Heizkosten ein immer mehr zu beachtender Kostenfaktor werden, sollte eruiert werden, ob die vorhandene Wärmequelle einen sparsamen Umgang mit Energie zulässt. Sind die Wände und die Decken ausreichend gedämmt? Weisen die Fenster einen niedrigen U-Wert (Wärmedämmwert) auf und sind diese dicht? Die Höhe der Räume, die Fenstergröße und der Anteil der Außenwände spielen beim Heizen ebenso eine Rolle.

Bevor ein Objekt gekauft wird, sollte immer der Grundbuchauszug und die jährliche Vorausschau, also die Berechnung für anstehende Kosten im Folgejahr, genau angeschaut werden. Stehen in nächster Zeit größere Erhaltungsarbeiten an? Muss ich dadurch mit höheren Rücklage-Zahlungen rechnen? Wer das überprüft, muss mit keinen unerwarteten Kosten rechnen.

Bei der Wohnqualität spielen nicht nur die eigenen vier Wände, sondern auch die Umgebung eine große Rolle. Verstehe ich mich mit den Nachbar:innen und wer wohnt in meiner direkten Umgebung? Auch wenn man nicht bei jeder benachbarten Wohnung anklopfen und nachfragen kann, sollte man zumindest aufmerksam durch die Gänge gehen und Gesprächsgelegenheiten für einen kurzen Einblick nutzen.
Auf folgende Dinge sollten Sie außerdem achten:

• Sind Arbeitsplatz oder Bildungseinrichtungen für alle künftigen Bewohner:innen der Wohnung mit öffentlichen Verkehrsmitteln, mit dem Fahrrad oder zu Fuß gut erreichbar? Wird ein Auto gebraucht?
• Wie ist die Infrastruktur generell? Gibt es Einkaufsmöglichkeiten und Einrichtungen des täglichen Bedarfs in der Nähe? Wie ist die Anbindung an den öffentlichen Verkehr?
• Kommt es vor Ort zu Lärm- oder Geruchsbelästigung durch nahegelegene Betriebe oder durch Straßenverkehr? Unser Tipp: Bringen Sie durch Einsichtnahme in den Flächenwidmungsplan bei der Gemeinde in Erfahrung, ob sich das durch künftige Nutzungsänderungen des Umfeldes, z. B. durch Straßenbauten, ändern kann.
• Wie liegt die Wohnung: In welchem Stockwerk und in welche Himmelsrichtung?
• Ist die Wohnanlage als solche noch überschaubar? Denken Sie daran, dass in großen Wohnanlagen demokratische Entscheidungsprozesse (z. B. betreffend die Verwaltung) schwerer durchführbar sind.

Der Wohnungseigentumsvertrag ist eine schriftliche Vereinbarung aller Miteigentümer:innen eines Hauses bzw. einer Liegenschaft und regelt unter anderem die Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer:innen. Hier kann beispielweise vermerkt sein, dass die Instandhaltung der Außenfenster und -türen nicht, wie üblich, von der Wohnungseigentümergemeinschaft getragen wird, sondern der Wohnungseigentümer oder die -eigentümerin diese selbst erhalten muss. Außerdem können dort Benützungsrechte, z. B. fixe Gartenbereiche für Bewohner:innen festgelegt werden. Beim Erwerb einer bereits bestehenden Eigentumswohnung muss der existierende Wohnungseigentumsvertrag übernommen werden. Einer Abänderung im Vertrag müssen alle Wohnungseigentümer:innen zustimmen, bevor diese gültig wird.

Im Nutzwertgutachten sind sämtliche Räumlichkeiten und die Außenanlagen vermerkt. Hier ist jede Wohnung bewertet und der Mindestanteil, den diese am Gesamtteil der Liegenschaft hat, definiert. Wer sich das Nutzwertgutachten anschaut, weiß genau, welche Parkplätze zur Wohnung gehören, ob es einen zugehörigen Vorgarten gibt und welches Kellerabteil der Wohnung tatsächlich zugeteilt ist. Wichtig ist, vor Ort nochmal zu prüfen, ob die zugeordneten Bereiche frei verfügbar sind und nicht aktuell anderwärtig belegt werden.

Beim Besichtigen der Wohnung sollte der Zustand des Objektes genau unter die Lupe genommen werden, damit es später zu keinen unschönen Überraschungen kommt:

• Sind die Wände feucht?
• Wie ist die Luftfeuchtigkeit insgesamt?
• Wie ist der Zustand der Fenster?
• Sind die Silikonfugen im Bad noch in Takt?
• Gibt es Schimmel?

Besonders bei älteren Wohnungen kann es sinnvoll sein, vor dem Kauf ein professionelles Gutachten für das Objekt erstellen zu lassen.

Ein wichtiges Kriterium für den Kauf sollte außerdem die energetische Gebäudequalität des Objektes sein. Diese wird im Energieausweis, der vor einer etwaigen Kaufentscheidung vorgelegt werden muss, ausgewiesen. In diesem Ausweis findet man Angaben zum „Normverbrauch" und es müssen bei Bestandsgebäuden auch immer Vorschläge enthalten sein, wie das Gebäude verbessert werden kann.
Alle Infos zum 'Energieausweis gibt´s im Ratgeber des Landes Steiermark.

Grundsätzlich gilt: Sobald eine Wohnung mit einem besonders guten Schnäppchenpreis lockt, sollte immer achtsam vorgegangen werden. Wieso der Preis so niedrig ist? Das liegt oft daran, dass noch einiges saniert und renoviert werden muss. Viele denken sich in dieser Situation: Kein Problem, das mach ich dann selbst - ein paar Fugen verkleben, ein bisschen werkeln. Doch oft sind die Dinge nicht so einfach, wie sie scheinen und beim Renovieren treten Probleme auf, die man vorher nicht gesehen hat und die Kosten steigen in unerwartete Höhen.

Lassen Sie sich kostenlos von den Expertinnen der WOIST beraten.

Wenn Sie eine Wohnung kaufen wollen und sich bei der einen oder anderen Sache noch nicht sicher sind, können Sie die kostenlose Wohnrechtsberatung der Expertinnen der Wohnungsinformationsstelle in Anspruch nehmen.