So wie alle Lebenserhaltungskosten steigen auch die Mieten weiter an. Ein wesentlicher Grund dafür ist die durch die Inflation bedingte Wertsicherungsanpassung. Was das genau ist und warum es immer sinnvoll ist, die neue Mietvorschreibung nachzuprüfen, erfahren Sie hier.
Wertsicherungsvereinbarung – was ist das?
In Mietverträgen kann eine sogenannte Wertsicherungsvereinbarung (häufig auch Indexklausel genannt) enthalten sein. Diese Vereinbarung legt fest, dass der Mietzins unter bestimmten Voraussetzungen erhöht werden darf, um eine steigende Inflation auszugleichen.
Welcher Index vereinbart und wie die Wertsicherung im Mietvertrag formuliert ist, ist gesetzlich nicht geregelt. Üblicherweise wird beim Mietvertragsabschluss der von der Statistik Austria derzeit veröffentlichte Verbraucherpreisindex (VPI) als Grundlage verwendet, aktuell ist es der VPI 2020. Die Berechnung des VPI liegt dem Einkauf von Waren und Dienstleistungen eines durchschnittlichen österreichischen Haushalts zugrunde, die Rede ist vom sogenannten „Warenkorb". Steigen die Kosten für diesen Warenkorb, steigt demnach auch der VPI. Details zum VPI sind hier nachzulesen.
Zudem kann im Mietvertrag auch festgelegt sein, dass es bei Indexschwankungen bis zu einem vereinbarten Prozentsatz (z. B. 5 %) zu keiner Mietzinserhöhung kommt. Ist kein Schwellenwert vertraglich festgelegt oder ein rasanter Anstieg der Inflation gegeben, kann es sogar zu mehrmaligen Wertsicherungsanpassungen in einem Jahr kommen.
Berechnung der Mietzinserhöhung aufgrund des steigenden VPI
Sind Sie von einer Mietzinserhöhung dieser Art betroffen, rechnen Sie unbedingt nach! In den meisten Fällen ist die Erhöhung gerechtfertigt, es kommt aber leider auch immer wieder vor, dass es zu Fehlern bei der Berechnung kommt.
Die Berechnungsformel hierfür lautet: Den Mietzins durch den alten VPI teilen und dann mit dem neuen VPI multiplizieren. - Das hört sich erstmal komplizierter an, als es wirklich ist! Denn mit dem Wertsicherungsrechner der Statistik Austria können Sie die Berechnung schnell und unkompliziert durchführen.
Berechnung mit dem Wertsicherungsrechner – wir zeigen es Ihnen an einem Fallbeispiel:
Max Mustermann hat im Dezember 2022 seinen Mietvertrag abgeschlossen. Der vereinbarte Mietzins lag bei 546 Euro. Weiters wurde eine Wertsicherungsvereinbarung mit dem Verbraucherpreisindex 2020 als Grundlage vertraglich festgelegt und zusätzlich ein Schwellenwert von 3 Prozent vereinbart.
Herr Mustermann erhält jetzt von seiner Vermieterin folgende Benachrichtigung:
„Ihre monatliche Miete wird aufgrund der Wertsicherungsvereinbarung demnächst erhöht. Wie im Mietvertrag festgehalten, darf der Mietzins bei einer Verbraucherpreisindexsteigerung von mehr als 3 % angehoben werden. Da dies der Fall ist, wird die Miete demnach von 546 Euro auf 582 Euro pro Monat erhöht."
Um sicherzugehen, dass die Mietzinserhöhung auch gerechtfertigt ist, rechnet Herr Mustermann mit dem Wertsicherungsrechner der Statistik Austria nach. Dafür gibt er in die Maske des Rechners alle relevanten Informationen ein und klickt dann auf „Berechnen":
Der VPI betrug zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Mietvertrags 116,1. Im Mai 2023 lag der VPI schon bei 119,8 - das ist eine Veränderung von 3,2 %. Im März 2024 wurde der im Mietvertrag festgelegte Schwellenwert (3 %) mit einer Veränderung von 3,3 % das letzte Mal überschritten. Die Vermieterin von Max Mustermann darf den Mietzins ab sofort also rechtmäßig auf 582 Euro anheben.
Hinweis: Wenn kein Schwellenwert im Mietvertrag festgelegt ist, gibt es auch die Möglichkeit zur Berechnung ohne Schwellenwert.
Wenn die Mietzinserhöhung nicht gerechtfertigt ist
Ist der vorgeschriebene Mietzins höher als jener, der sich aus der Indexberechnung ergibt, oder ist der im Mietvertrag festgelegte Schwellenwert noch nicht überschritten, muss die Erhöhung nicht gezahlt werden! Setzen Sie sich in diesem Fall mit Ihrem:Ihrer Vermieter:in in Verbindung, um auf die falsche Berechnung aufmerksam zu machen und eine gemeinsame Lösung zu finden. Ist der:die Vermieter:in nicht einsichtig und besteht er:sie auf die Erhöhung, wenden Sie sich bitte an die Wohnungsinformationsstelle (WOIST) der Stadt Graz.
Für Mietverhältnisse, die im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) liegen, sind zusätzlich die Mietzinshöchstgrenzen - meist Richtwertmietzins oder angemessener Mietzins - zu beachten
Woher weiß ich, ob mein Mietvertrag in den Anwendungsbereich des MRG fällt?
Dies ist unter §1 des Mietrechtsgesetz nachzulesen. Sie können Ihren Mietvertrag aber gerne auch bei der Wohnungsinformationsstelle darauf überprüfen lassen, wenn Sie sich nicht sicher sind.
Benachrichtigung über eine Mietzinserhöhung: Frist und Form
Nach MRG muss der:die Vermieter:in den:die Mieter:in mindestens 14 Tage vor der Fälligkeit des neuen Mietzinses in schriftlicher Form in Kenntnis setzen. Er beruft sich dabei auf die Inflation (also die Wertsicherungsanpassung) und weist den neuen Mietzins als Geldbetrag aus.
Bei Mietverträgen, die nicht in den Vollanwendungsbereich des MRG fallen, gibt es keine solche Vorgaben. Außerdem ist es dem:der Vermieter:in hier möglich, die Erhöhung drei Jahre rückwirkend einzufordern.
Sie haben noch weitere Fragen?
Wenden Sie sich gerne an das Team der WOIST. Das Beratungsangebot kann von allen Grazer:innen kostenlos in Anspruch genommen werden!