Bei Beendigung eines Mietverhältnisses ist in der Regel eine Kündigungsfrist einzuhalten. Wie lange eine solche Frist normalerweise dauert, wann keine Frist einzuhalten ist und ob man auch früher aus dem Mietvertrag austreten kann, erfahren Sie unter anderem in diesem Beitrag.
Gibt es immer eine Kündigungsfrist bei Mietverträgen?
Handelt es sich um einen befristeten Mietvertrag, endet das Mietverhältnis mit Ablauf der Mietvertragsbefristung. Kündigt man vor dieser Frist den Mietvertrag oder handelt es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis, ist eine Kündigungsfrist einzuhalten. Diese Kündigungsfrist ist im Mietvertrag festgesetzt.
Beginn und Dauer von Kündigungsfristen bei Mietverträgen
Sobald die Kündigung des Mietvertrags bei den Vermieter:innen eingelangt ist, beginnt die Kündigungsfrist zu laufen. Um rechtzeitig ausziehen und nicht unnötig lange Miete für das bestehende Mietobjekt zu zahlen, sollte rechtzeitig eruiert werden, wie lange die Kündigungsfrist beträgt. Die Dauer der Kündigungsfrist hängt davon ab, ob das Mietverhältnis befristet oder unbefristet ist, und im Falle eines befristeten Mietverhältnisses zudem, ob es in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt.
Befristetes Mietverhältnis
Im Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG ist gesetzlich vorgeschrieben, dass Mieter:innen den Mietvertrag nach Ablauf eines Jahres der vereinbarten oder verlängerten Dauer des Mietverhältnisses unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Monatsletzten kündigen können. Eine andere vertragliche Vereinbarung ist nur gültig, wenn sie den:die Mieter:in besser stellt.
Fällt der Mietvertrag nicht ins MRG, endet dieser mit Ablauf der Befristung. Wenn nicht vertraglich eine Kündigungsmöglichkeit vereinbart wurde, gelten nur besondere Ausnahmen als Gründe für eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses seitens der Mieter:innen (siehe unten „Sofortige Vertragsauflösung - wann ist das möglich?").
Unbefristetes Mietverhältnis
Unabhängig von der Anwendbarkeit des MRG können die Kündigungsfristen und -termine bei unbefristeten Mietverhältnissen individuell vereinbart werden; auch die Vereinbarung eines Kündigungsverzichts für eine bestimmte, angemessene Zeit ist zulässig. Demnach ist in jedem Fall der Mietvertrag vorab zu prüfen. Wurde nichts vereinbart, ist eine einmonatige Kündigungsfrist zum Monatsletzten einzuhalten.
Bei Gemeindewohnungen der Stadt Graz ist in den Mietverträgen - die immer unbefristet sind - in der Regel eine einmonatige Kündigungsfrist zum Monatsletzten und ein einjähriger Kündigungsverzicht vereinbart.
In welcher Form muss die Kündigung abgesendet werden?
Im Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG müssen Sie die Kündigung unbedingt schriftlich oder gerichtlich übermitteln. Außerhalb des Anwendungsbereichs des MRG gibt es keine allgemein gültigen Formvorschriften, solche können aber im Mietvertrag geregelt sein. Auch wenn nichts vereinbart ist, ist zu Beweiszwecken immer eine schriftliche Kündigung zu empfehlen.
Hinweis: Schriftlich heißt, dass die Kündigung des Mietverhältnisses mit Unterschrift an die Vermieter:innen zu übermitteln ist, die Versendung per eingeschriebenen Brief wird dabei unbedingt empfohlen. Eine Kündigung per Mail ohne elektronische Signatur oder in mündlicher Form ist im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG nicht gültig.
Keine Kündigungsfristen bei einvernehmlicher Auflösung
Mieter:innen und Vermieter:innen können jederzeit frei und einvernehmlich vereinbaren, das Mietverhältnis aufzulösen. In einem solchen Fall müssen keine Fristen eingehalten werden - weder bei befristeten noch bei unbefristeten Mietverhältnissen. Weiters muss keine schriftliche Kündigung erfolgen und es reicht eine einfache Schlüsselübergabe. Jedoch ist auch bei dieser Beendigungsform des Mietverhältnisses die schriftliche Vereinbarung zu empfehlen.
Trotz Kündigungsfrist früher ausziehen – kann ich einen Ersatz für mich suchen?
Auch wenn Mieter:innen sich bereits Nachmieter:innen gesucht haben, um früher als zur vereinbarten Kündigungsfrist aus der Wohnung ausziehen zu können, muss der:die Vermieter:in dem nicht zustimmen. Es ist ratsam, den:die Vermieter:in vorab zu fragen, ob eine solche Lösung für ihn:sie denkbar wäre.
Sofortige Vertragsauflösung – wann ist das möglich?
Es braucht bedeutende Gründe für Mieter:innen, um einen befristeten oder unbefristeten Mietvertrag sofort und ohne Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist aufzulösen. Diese können sein:
Die Wohnung wird in unbrauchbarem Zustand übergeben.
Die Wohnung wird während der Mietdauer ohne Verschulden des:der Mieter:in unbrauchbar.
Die Wohnung ist gesundheitsschädigend.
Individuelle Beratung benötigt?
Wenden Sie sich gerne an das Team der Wohnungsinformationsstelle (WOIST) der Stadt Graz. Die Expert:innen sehen sich Ihren Sachverhalt an und beraten Sie ausführlich zu Ihren Möglichkeiten. Das Angebot der WOIST kann von allen Grazer:innen kostenlos in Anspruch genommen werden.
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