Hohe Heizkosten oder Schimmelbefall in der Wohnung haben häufig eine schlechte Wärmedämmung als Ursache und beeinträchtigen die Wohnqualität. Aber müssen in Wohnhäusern, die eine unzureichende Wärmedämmung aufweisen, überhaupt thermische Sanierungen vorgenommen werden? Welche Pflichten haben hierbei Vermieter:innen und welche Rechte Mieter:innen? Wer muss für die Sanierungskosten aufkommen? Für Mieter:innen von Wohnungen, die in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fallen, beantworten wir diese Fragen in diesem Beitrag.
Welche Wohnungen fallen in den Vollanwendungsbereich des MRG?
In den Vollanwendungsbereich des MRG fallen in der Regel geförderte Neubauten, an denen kein Wohnungseigentum begründet ist, und Altbauten. Als Altbauten werden Gebäude bezeichnet, bei denen die Baubewilligung vor dem 1.7.1953 erteilt worden ist, bei Häusern mit vermieteten Eigentumswohnungen vor dem 9.5.1945.
Muss eine gute Wärmedämmung in Mietwohnungen gewährleistet werden?
Nach dem Mietrechtsgesetz (MRG) sind Vermieter:innen bzw. die Hausverwaltung zur Erhaltung des Gebäudes gesetzlich verpflichtet (= Erhaltungspflicht) - das betrifft nicht nur die Beseitigung ernster Schäden im Wohnobjekt selbst, sondern auch den Erhalt der allgemeinen Flächen und Teile des Hauses im Innen- und Außenbereich (Dach, Fassade, Fenster, Stiegenhaus etc.). Davon zu unterscheiden sind nützliche Verbesserungen oder sonstige bauliche Veränderungen, die über die Erhaltung hinausgehen; diese gelten nicht als Erhaltungsarbeiten.
Unter Umständen kann die Durchführung von energetischen Sanierungen (z. B. Anbringung eines Vollwärmeschutzes, Einbau von Wärmeschutzfenstern etc.) als notwendige Erhaltungsarbeit klassifiziert sein. Dies ist dann der Fall, wenn und soweit diese Arbeiten den Energieverbrauch senken und die erforderlichen Kosten in einem wirtschaftlich vernünftigen Verhältnis zum allgemeinen Erhaltungszustand des Hauses und den zu erwartenden Einsparungen stehen.
Befindet sich die Wohnung in einem Haus mit unzureichender Wärmedämmung, sollte zuerst das Gespräch mit dem:der Vermieter:in oder der Hausverwaltung gesucht und die Möglichkeiten besprochen werden.
Was ist zu tun, wenn die Erhaltungspflicht nicht erfüllt wird?
Eigentümer:innen trifft nur dann die Pflicht zur thermischen Sanierung, wenn diese als notwendige Erhaltung zu qualifizieren ist. Kommt der:die Vermieter:in seiner Pflicht nicht nach, kann die Mehrheit der Hauptmieter:innen des Wohngebäudes einen Antrag auf Sanierung bei der Schlichtungsstelle bzw. beim zuständigen Bezirksgericht einbringen. Dort wird geprüft, ob es sich bei den geforderten energetischen Sanierungsmaßnahmen auch tatsächlich um Erhaltungspflichten im Sinne des MRGs handelt, und gegebenenfalls dem:der Vermieter:in die Durchführung der Arbeiten aufgetragen.
Wer kommt für die Kosten der Erhaltungspflicht auf?
In der Regel werden die Sanierungskosten mit den Mietzinsreserven sowie den laufenden bzw. künftigen Mietzinseinnahmen gedeckt. Handelt es sich um umfangreichere, unbedingt notwendige Maßnahmen, die nicht allein dadurch finanziert werden können, können Eigentümer:innen ein Instandhaltungsdarlehen aufnehmen und bei der Schlichtungsstelle einen Antrag auf Erhöhung der Hauptmietzinsen (§ 18 MRG-Verfahren) einleiten.
Hinweis: Wenn es zu einem solchen § 18-Verfahren kommt, müssen Vermieter:innen die günstigste Möglichkeit der Fremdfinanzierung wählen und sich auch - in zumutbarem Ausmaß - um eine mögliche Förderung bemühen. Auch die Finanzierungsbegünstigungen sind dann an die Mieter:innen weiterzugeben.
Einfache Möglichkeiten für Verbesserungen in der Wohnung
Unterliegen Eigentümer:innen der Erhaltungspflicht nicht, etwa weil die thermische Sanierung wirtschaftlich nicht rentabel ist, könnten folgende Adaptierungen in der Wohnung dem Wärmeverlust im Winter zumindest ein wenig entgegenwirken und den Komfort damit steigern:
- Dichtungen bei der Wohnungseingangstür anbringen
- Rollladenkästen dämmen
- Fenster zusätzlich abdichten
- Heizkörper freihalten von Vorhängen, Möbel, etc.
- Weitere Maßnahmen, wie beispielsweise Heizkosten verringert werden können, sind in diesem Blogbeitrag angeführt.
Vorausgesetzt wird, dass Vermieter:innen vorab über geplante bauliche Veränderungen im Mietobjekt informiert werden. Lehnt der:die Vermieter:in die Maßnahmen nicht innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Anzeige ab, so gilt seine Zustimmung als erteilt.
Tausch von Wärmeschutzfenstern selbst bezahlen – ist das möglich?
Wenn keine Erhaltungspflicht erfüllt werden muss, weil sich der Aufwand nicht rentiert, ist es nicht zu empfehlen, eigenes Geld für die Sanierung aufzuwenden. Ist man jedoch bereit, die Sanierungskosten - beispielsweise für einen Fenstertausch - selbst zu tragen, ist in allen Fällen auch hier die Zustimmung des:der Vermieter:in erforderlich. Dafür müssen sämtliche Baupläne und Kostenvoranschläge übermittelt werden.
Zu beachten ist, dass die baulichen Veränderungen das äußerliche Erscheinungsbild des Gebäudes nicht verändern dürfen (z. B. neue Fensterrahmen sollten sich farblich nicht von den übrigen Fenstern abheben) und die fachgerechte Ausführung sowie das Tragen der Kosten durch den:die Mieter:in gegeben sein müssen. Auskünfte darüber, welche baurechtlichen Vorgaben einzuhalten sind (z. B. Baubewilligung, Grazer Altstadterhaltungsgesetz 2008) erhalten Sie im Servicecenter der Bau- und Anlagenbehörde.
Sind Sie Mieter:in einer Eigentumswohnung?
Ist Wohnungseigentum begründet, sind auch die Bestimmungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zu beachten. Bei Maßnahmen an allgemeinen Teilen des Hauses (z. B. Arbeiten an den Rollladenkästen, Austausch der Fenster) muss der:die Vermieter:in die Zustimmung aller Eigentümer:innen des Wohnhauses einholen. Werden Arbeiten, die in die Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft fallen, nicht durchgeführt, ist dies vom:von der Mieter:in nur mittels Klage bei Gericht und nicht mit einem Antrag bei der Schlichtungsstelle durchsetzbar.
Mietzinsminderung aufgrund von mangelhafter Wärmedämmung
Allein aufgrund einer mangelhaften Wärmedämmung kommt eine Mietzinsminderung nicht in Frage. Hat diese jedoch wesentliche Beeinträchtigungen zur Folge, beispielsweise wenn sich aufgrund von Baumängel Schimmel in der Wohnung bildet oder der Wohnraum nicht mehr ausreichend beheizbar ist, können Mieter:innen eine Mietzinsminderung geltend machen (Details dazu können Sie hier nachlesen).
Da eine Mietzinsminderung aber nicht das Problem löst, sollte man das Gespräch mit dem:der Vermieter:in suchen und eine thermische Sanierung vorschlagen. Im Zuge dessen kann man auch auf die diversen Fördermöglichkeiten verweisen.
Förderungen und Beihilfen als Motivation zur thermischen Sanierung
Aktuell gibt es sehr viele (großzügige) Förderungen von der Stadt Graz, vom Land Steiermark sowie vom Bund. Einen Überblick über alle Sanierungsförderungen erhalten Sie in dieser Broschüre.
Individuelle Beratung benötigt?
Ob Mieter:in oder Vermieter:in - wenden Sie sich gerne an das Team der Wohnungsinformationsstelle (WOIST) der Stadt Graz. Die Expert:innen sehen sich Ihren Sachverhalt an und beraten Sie ausführlich zu Ihren Möglichkeiten. Das Angebot der WOIST kann von allen Grazer:innen kostenlos in Anspruch genommen werden.