Mit dem Eintrittsrecht besteht die gesetzlich geregelte Möglichkeit, dass eine dritte Person in einen bestehenden Mietvertrag über eine Wohnung eintreten kann - beispielsweise, wenn der:die Hauptmieter:in auszieht oder plötzlich verstirbt. Dadurch kann das Mietverhältnis für die Personen, die ebenfalls in der Mietwohnung leben (Kinder, verwitwete Ehepartner:innen, Geschwister etc.), aufrecht erhalten bleiben.
Wer aber hat wann das Recht, in einen bestehenden Mietvertrag einzutreten? Die Antwort auf diese Frage und weitere Informationen zum Eintrittsrecht bei Mietverträgen erhalten Sie in diesem Blogpost.
Was passiert mit dem Mietvertrag, wenn der:die Hauptmieter:in verstirbt?
Der Mietvertrag wird durch den Tod des:der Hauptmieter:in einer Wohnung nicht aufgehoben. Welche Personen das Eintrittsrecht haben, hängt davon ab, ob das Mietverhältnis in den Anwendungsbereich des Mietrechtgesetzes (MRG) fällt oder nicht:
- Fällt das Mietverhältnis nicht in den Anwendungsbereich des MRG oder sind zum Zeitpunkt des Todes keine eintrittsberechtigten Personen vorhanden, gehen die Mietrechte mit Einantwortung auf die Erb:innen über. Gleichzeitig tritt für die Erb:innen und den:die Vermieter:in auch ein besonderes Kündigungsrecht in Kraft, wonach alle Beteiligten den Mietvertrag mit Einhalten der gesetzlichen Termine und Fristen kündigen dürfen.
- Unterliegt das Mietverhältnis dem Teil- oder Vollanwendungsbreich des MRG, haben folgende Personen das Eintrittsrecht, sofern sie zum Todeszeitpunkt im gemeinsamen Haushalt gelebt haben und ein dringendes Wohnbedürfnis vorliegt: Kinder, Enkel, Eltern, Ehepartner:innen, eingetragene Partner:innen, Wahlkinder und Geschwister. Lebensgefährt:innen können nur dann eintreten, wenn sie mindestens drei Jahre mit dem:der Hauptmieter:in zusammen in der Wohnung gewohnt ODER diese gemeinsam mit ihm:ihr bezogen haben.
Wenn man den Mietvertrag nicht übernehmen möchte, muss dies dem:der Vermieter:in nach dem Tod des:der Hauptmieter:in innerhalb von 14 Tagen bekanntgegeben werden.
Ich ziehe aus meiner Mietwohnung aus – darf ich den Mietvertrag übertragen?
Fällt der Mietvertrag in den Vollanwendungsbereich des MRG, kann der:die Hauptmieter:in einer Wohnung bei einem Auszug die Hauptmietrechte unter bestimmten Voraussetzungen an bestimmte nahe Verwandte abtreten. Dazu zählen verwandte Personen in gerader Linie (Kinder, Enkel, Eltern), Ehepartner:innen, eingetragene Partner:innen, Geschwister und Wahlkinder. Zu beachten ist, dass auch in diesem Fall nur ein mehrjähriger Aufenthalt im gemeinsamen Haushalt das Eintrittsrecht bedingt:
- Im Falle von Verwandten in gerader Linie (einschließlich Wahlkinder) und Ehepartner:innen bzw. eingetragenen Partner:innen ist es erforderlich, dass diese in den letzten beiden Jahren mit dem:der Hauptmieter:in gemeinsam in der Wohnung gewohnt haben.
- Handelt es sich um die Geschwister des:der Hauptmieter:in, müssen diese mindestens die letzten fünf Jahre im gemeinsamen Haushalt gelebt haben.
Diese Bedingungen fallen jedoch weg, wenn:
- die Angehörigen die Wohnung gemeinsam mit dem:der bisherigen Hauptmieter:in bezogen haben.
- der:die Ehepartner:in seit der Verehelichung in der Wohnung gewohnt hat.
- die Kinder seit ihrer Geburt in der Wohnung gewohnt haben.
Wichtig: Es ist dem:der Vermieter:in unverzüglich und schriftlich mitzuteilen, an wen der:die Hauptmieter:in die Mietrechte übergibt - so können Schadenersatzansprüche verhindert werden, denn der:die Hauptmieter:in ist dafür verantwortlich, dass alle Verbindlichkeiten fristgerecht bezahlt werden.
Kein Eintrittsrecht bei Auszug des:der Hauptmieter:in haben der:die Lebensgefährt:in, Stiefkinder, Nichten, Neffen, Onkel und/oder Tanten. Es bedarf hier immer der Zustimmung der Vermieter:innen und der übrigen Mitmieter:innen der Wohnung.
Gilt das Eintrittsrecht auch im Scheidungsfall?
Es sollte so früh wie möglich geklärt werden, ab wann und wie eine Mietrechtsübertragung bei einer Scheidung möglich ist:
- Einvernehmliche Scheidung: Das Eintrittsrecht liegt vor, wenn die Voraussetzungen im Sinne des § 12 MRG gegeben sind (gemeinsamer Haushalt für mind. 2 Jahre). Ist das nicht der Fall, ist die Zustimmung des:der Vermieter:in jener in der Scheidung getroffenen Vereinbarungen erforderlich.
- Streitige Scheidung: Über das Eintrittsrecht entscheidet allein das Scheidungsgericht.
Dieses Thema ist weitaus komplexer als es hier zusammengefasst wurde. Aus diesem Grund ist bei einer Scheidung immer eine individuelle und persönliche Rechtsberatung zu empfehlen.
Neue:r Hauptmieter:in – neuer Hauptmietzins?
Der Hauptmietzins bleibt unverändert und darf nicht erhöht werden, wenn Ehepartner:innen, eingetragene Partner:innen, Lebensgefährt:innen und/oder minderjährige Kinder in den Mietvertrag eintreten.
Wenn Eltern, Geschwister oder volljährige Kinder in einen vor dem 1. März 1994 abgeschlossenen Mietvertrag eintreten, darf der:die Vermieter:in bei der Fälligkeit des nächsten Mietzins eine Erhöhung vornehmen. Ebenso darf der Mietzins erhöht werden, wenn die eingetretenen minderjährigen Kinder volljährig geworden sind. Die Erhöhung ist gesetzlich gedeckelt und beträgt je nach Ausstattungskategorie derzeit maximal 4,47 Euro pro m². Aufgrund der gesetzlichen Wertsicherung wird dieser Maximalbetrag regelmäßig angepasst.
Rechte und Pflichten der eintretenden Person
Mit dem Eintrittsrecht übernimmt man nicht nur alle Rechte des:der bisherigen Hauptmieter:in, sondern auch die Pflichten; dazu zählen die fristgerechte Zahlung des Mietzins und aller anderen Verbindlichkeiten - auch für jene Verbindlichkeiten, die beispielsweise von der verstorbenen Person nicht mehr beglichen wurden. Weiters müssen auch alle im Mietvertrag vereinbarten Bedingungen und Klauseln eingehalten werden. Wenn mehrere Personen eintrittsberechtigt sind, haften sie gemeinsam.
Individuelle Beratung benötigt?
Wenn Sie Fragen zum Eintrittsrecht haben, wenden Sie sich an das Team der Wohnungsinformationsstelle (WOIST) der Stadt Graz, die Expert:innen helfen Ihnen gerne weiter. Das Angebot der WOIST kann von allen Grazer:innen kostenlos in Anspruch genommen werden.